A présházak alapterülete eredetileg 30 nm körül volt, ehhez tartozott a pince. Az ún. szockó présházak valójában üdülőházak, amik nem kötődnek a borászathoz. Annak idején a szőlőhegyeket felparcellázták, és felhúztak a végükbe egy vasbeton-monstrumot műpalával, amelyben alul van a pince, középen a présház, felül pedig a lakrész. Ezek alkalmatlanok a bor erjesztésére, nincs páradiffúzió, nincs hőszigetelés, ezért legjobb ezeket traktorral ledózerolni, és tiszta lappal kezdeni – mondja Nagy György építész, aki Somló környékén specializálta magát hagyományos présházak felújítására.
A jó értelemben vett sznobizmus segített
A téglaépítésű, háromszintes szockóházak viszont jól használhatók hétvégi házként. Hátrányuk, hogy általában nagyobb terület tartozik hozzájuk, aminek a művelése gondot okoz, így viszonylag alacsonyak az árak. A 90-es évek közepén jött a fellendülés, ekkor egy pincét a Balaton 5 km-es körzetén belül még 100 ezer forintért lehetett megvenni. Később rájöttek az újdonsült tulajdonosok, hogy a hozzátartozó szőlőt művelni kéne, ahhoz viszont nem érte meg több száz kilométerről ide utazni, a birtokok elvadultak, tönkrementek – mondja Békési Béla, a balatonboglári Ingatlan Munkaközösség vezetője.
A 90-es évek második felétől azonban „borászkodó” vevők is érkeztek, akik a régi vályogból, sárból, téglából épült présházakat megvásárolták. Nagy György két fő célcsoportra osztja őket. Egyikbe tartoznak a jó értelemben vett sznobok, akik valóban borászkodni akarnak, minőségi terméket akarnak létrehozni, ezért a szőlő mellé felfogadnak szakképzett borászt is. Ők viszonylag sok földet vásárolnak. A másik vásárlóréteg a harmincas korosztályból kerül ki, ők már kevesebb pénzzel rendelkeznek, de vonzza őket a „föld”, vagy nagyapáik örökségét szeretnék feltámasztani.
Hogyan és mennyiért újítsuk fel?
Felújításnál első teendőnk a víztelenítés, ezért a vályogfalat kb. 50 cm-es kavicsággyal vesszük körbe, amelybe speciális, lyukacsos csövet helyezünk, ami elvezeti a vizet. Második fázis a tető javítása vagy kicserélése – tanácsolja Nagy György. Ezt követően jöhet az épület bővítése aszerint, hogy borospinceként vagy lakhelyként kívánjuk hasznosítani. Utóbbi esetben fürdőszobát is kell építenünk. Persze ez függ a közművesítés színvonalától, hiszen általában villany van, de a vizet sokszor fúrt kút biztosítja, gáz nincs, a fűtést fával, árammal lehet megoldani.
Másik lehetőség, ha a rossz állapotú épületet egyszerűen veszni hagyjuk, vagy lebontjuk, és másikat építünk a helyére. A pince ugyanis, ha boltíves, kőből készült, ez pedig szinte mindent kibír, arra már lehet alapozni. Sok hirdetésben már eleve úgy árulják ezeket a házakat, hogy lakóövezeti telek, mert annyira rossz állapotban van a présház. A felújítás négyzetméterenként 110-120 ezer forint, ha minden egyes munkafázist kivitelezőre bíznak. Ha viszont a tulajdonos a kivitelező, akkor 30-40 ezer forintból is kijöhet egy négyzetméter.
Mennyiért lehet venni a Balaton déli partján?
A kereslet nem erős, de az árak megfizethető volta miatt a présházak mégis piacképesek. Jelenleg nem érezhető nagyobb érdeklődés, de folyamatosan mutatjuk, és kéthavonta eladunk egyet-egyet – mondja Békési Béla. A vásárlók fele folyamatos itt lakásra vásárolna, míg a többiek hobbi és üdülés céljára. Érdekes, hogy az utóbbi 3 évben csak budapestiek vásároltak nálunk ilyen jellegű ingatlant – tette hozzá. A közelmúltban a balatonlellei Kishegyen adtak el egy pincét komolyabb épülettel, mindössze 9 millió forintért. A Balatonlellétől pár kilométerre lévő Látrányban szintén kisméretű, felújítandó pince-présházat értékesítettek 2 millió forintért. A jelenlegi kínálatból a Karádon található jó állapotú pince-présházat ajánlja 3,5 millió forintért. A kedvence egy lakható, panorámás látrányi ingatlan 5 millió forintért.
Árak más borvidékeken
Dél-Dunántúlon Szigetvár környékén már 1 millióért lehet lepusztult présházat venni, nemrég egy normális állapotú, fürdő nélküli házikót adtunk el 1,9 millióért – mondja Hajnal László, a Hajnal Ingatlan tulajdonosa. Egy tetőtérrel rendelkező, 2 szobás présházat, amiben már kialakították a fürdőszoba helyét, most 2,6 millióért árulnak a szigetvári szőlőhegyen.
Szőlőbirtokot általában nem akarnak a vevők, csak kb. 600-700 nm-es telket keresnek, 30 nm-es házzal, ahol a lakrész mellett ki lehet alakítani a konyhát és a fürdőt is.
Észak-Magyarországon sokkal kisebb a kínálat, de például Tarcalon – a tokaji borvidéken – 110 millióért eladó egy összközműves présház 80 méter hosszú pincével, és 3 hektár szőlővel.
Az etyek-budai borvidéken Budapest közelsége miatt már drágábbak az ingatlanok is. Egy pátyi présházat már 3,5 millió forintért elvihetünk, viszont Tökön 9,9 millióba, míg Zsámbékon a Nyakas hegyen 20 millióba kerül.
A Duna-mentén délen egy különlegesség is eladó, a híres hajósi pincefaluban mindössze 2,2 millióért árulnak egy 70 nm-es présházat.
_1.jpg "Must, verjus, szőlőlé – a szőlő alkohol nélkül")
